Tributação das mais-valias imobiliárias de não residentes

Compreender a tributação das mais-valias imobiliárias de não residentes em 2022 e 2023:

No ano de 2022, os sujeitos passivos singulares não residentes podem ainda ser tributados sobre as mais-valias imobiliárias à taxa de 28%. Importa, porém, notar que esta taxa incide apenas sobre metade do rendimento total gerado. Já para 2023, a Lei do Orçamento do Estado introduziu alterações ao regime de tributação das mais-valias obtidas por não residentes em operações imobiliárias.

Mantenha-se informado sobre a regulamentação fiscal mais recente para atuar com eficácia no mercado imobiliário enquanto sujeito passivo não residente. Um conhecimento completo das taxas aplicáveis e da forma como se aplicam pode ajudá-lo a tomar decisões informadas sobre investimentos imobiliários em 2022 e nos anos seguintes.

Até 2023, no caso de um sujeito passivo com residência fiscal em Portugal que alienasse um imóvel situado em Portugal, apenas 50% da mais-valia total ficava sujeita a tributação, às taxas progressivas de 14,5% a 53% (incluindo a taxa adicional de solidariedade).

Por outro lado, os não residentes eram tributados sobre 100% da mais-valia à taxa especial de 28%, exceto se fossem residentes num Estado-Membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu e existisse troca de informações em matéria fiscal, caso em que podiam optar pela tributação às taxas aplicáveis aos residentes. Nesse cenário, porém, para a determinação da taxa aplicável, era tida em conta a totalidade dos rendimentos obtidos a nível mundial, incluindo os obtidos fora de Portugal, nas mesmas condições aplicáveis a um residente.

Este regime opcional foi introduzido no ordenamento jurídico português na sequência do Acórdão do Tribunal de Justiça da União Europeia (TJUE) de 11 de outubro de 2007, no processo Hollmann, que declarou que a dedução de 50% do valor, apenas no caso de mais-valias realizadas por residentes, resultava numa carga fiscal mais elevada para os sujeitos passivos não residentes e constituía, por isso, uma restrição à circulação de capitais, expressamente proibida pelo Tratado sobre o Funcionamento da União Europeia (TFUE).

Em 18 de março de 2021, o TJUE voltou a pronunciar-se sobre esta matéria, considerando que a existência de uma opção entre um regime discriminatório e um regime não discriminatório não é suscetível de excluir os efeitos discriminatórios do primeiro. Afirma que reconhecer tal efeito à opção implicaria validar um regime fiscal que, em si mesmo, continua a ser discriminatório. Acrescenta ainda, em linha com decisões anteriores, que qualquer regime nacional que restrinja uma liberdade fundamental garantida pelo TFUE, como a livre circulação de capitais, é incompatível com o direito da União Europeia, ainda que a sua aplicação seja meramente facultativa.

O acórdão do TJUE, ao condenar o Estado português, não deixa margem para dúvidas, corrigindo uma grave situação de discriminação injustificada em razão da residência, perpetrada durante muitos anos pela legislação portuguesa, que afeta todos os cidadãos indevidamente sobretributados.

Neste contexto, foi alterado o artigo 43.º do Código do IRS, que passou a prever expressamente que a redução de 50% se aplica também aos não residentes. Contudo, os não residentes ficam sujeitos às taxas progressivas, tendo sido eliminada a opção pela taxa especial de 28%. Além disso, para determinar a taxa aplicável, os não residentes devem declarar à Autoridade Tributária a totalidade dos seus rendimentos obtidos a nível mundial, nas mesmas condições que um residente.

Assim, em resultado das alterações introduzidas, o critério de tributação das mais-valias obtidas por não residentes em operações imobiliárias passa a assentar nos rendimentos obtidos noutras jurisdições, sem qualquer conexão com Portugal, e na aplicação obrigatória das taxas progressivas.

Importa ainda referir que os sujeitos passivos não residentes em Portugal que tenham alienado imóveis aqui situados e sejam confrontados com uma liquidação de IRS relativa a 2022 que considere a totalidade da mais-valia para efeitos fiscais dispõem de meios judiciais e arbitrais para a contestar e pedir o reembolso do imposto, de modo que a taxa especial de 28% incida apenas sobre 50% da mais-valia, o que resulta numa taxa efetiva de 14%.

Rendimento tributável	Taxa de IRS
Mais-valias imobiliárias obtidas até 2022*	50%	28% (taxa efetiva de 14%)
Mais-valias imobiliárias obtidas a partir de 2023**	50%	Taxas progressivas

* As mais-valias imobiliárias obtidas por sujeitos passivos não residentes no ano de 2022 podem ainda ser tributadas à taxa de 28%, mas, para que esta incida apenas sobre metade do rendimento, o sujeito passivo tem de apresentar reclamação graciosa da liquidação de IRS no prazo de 120 dias a contar do termo do prazo de pagamento.

** As mais-valias imobiliárias obtidas por sujeitos passivos não residentes em 2023 e nos anos seguintes serão tributadas com englobamento obrigatório de metade do saldo apurado entre as mais-valias e as menos-valias obtidas no ano, ficando sujeitas às taxas progressivas do artigo 68.º do Código do IRS, mas também com declaração obrigatória do valor dos rendimentos obtidos no estrangeiro, para efeitos de determinação da taxa média a aplicar aos rendimentos obtidos e tributados em Portugal.

Por Inês Marques Dias

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