Tributação de ganhos de capital imobiliários de não residentes

Entenda a tributação dos ganhos de capital imobiliários de não residentes em 2022 e 2023:

Em 2022, os contribuintes pessoas físicas não residentes ainda podem ser tributados sobre ganhos de capital imobiliários à alíquota de 28%. Vale observar, porém, que essa alíquota se aplica a apenas metade do rendimento total gerado. Já para 2023, a Lei do Orçamento do Estado introduziu mudanças no regime de tributação dos ganhos de capital obtidos por não residentes em operações imobiliárias.

Fique por dentro das regras fiscais mais recentes para atuar com segurança no mercado imobiliário como contribuinte não residente. Conhecer bem as alíquotas e a forma como são aplicadas ajuda você a tomar decisões bem informadas sobre investimentos imobiliários em 2022 e nos anos seguintes.

Até 2023, no caso de um contribuinte com residência fiscal em Portugal que vendesse um imóvel localizado em Portugal, apenas 50% do ganho de capital total era tributado, às alíquotas progressivas de 14,5% a 53% (incluindo a taxa adicional de solidariedade).

Por outro lado, os não residentes eram tributados sobre 100% do ganho à alíquota fixa de 28%, exceto se fossem residentes em um Estado-membro da União Europeia ou do Espaço Econômico Europeu com troca de informações fiscais, caso em que podiam optar pela tributação às alíquotas aplicáveis aos residentes. Nesse cenário, porém, para determinar a alíquota aplicável, levava-se em conta a totalidade dos rendimentos obtidos no mundo, incluindo os obtidos fora de Portugal, nas mesmas condições aplicáveis a um residente.

Esse regime opcional foi introduzido no ordenamento jurídico português após o acórdão do Tribunal de Justiça da União Europeia (TJUE) de 11 de outubro de 2007, no caso Hollmann, que declarou que a dedução de 50% do valor, apenas no caso de ganhos realizados por residentes, resultava em uma carga tributária mais elevada para os contribuintes não residentes e, portanto, constituía uma restrição à circulação de capitais, expressamente proibida pelo Tratado sobre o Funcionamento da União Europeia (TFUE).

Em 18 de março de 2021, o TJUE voltou a se pronunciar sobre o tema, considerando que a possibilidade de escolha entre um regime discriminatório e outro não discriminatório não é capaz de afastar os efeitos discriminatórios do primeiro regime. Segundo o tribunal, reconhecer esse efeito à escolha equivaleria a validar um regime fiscal que, em si mesmo, continua discriminatório. Acrescenta ainda, em linha com decisões anteriores, que qualquer regime nacional que restrinja uma liberdade fundamental garantida pelo TFUE, como a livre circulação de capitais, é incompatível com o direito da União Europeia, ainda que a sua aplicação seja meramente opcional.

O acórdão do TJUE, ao condenar o Estado português, não deixa margem para dúvidas, corrigindo uma grave situação de discriminação injustificada em razão da residência, mantida durante muitos anos pela legislação portuguesa, que afeta todos os cidadãos que foram indevidamente sobretributados.

Nesse sentido, foram feitas alterações ao artigo 43 do Código do IRS, que passou a prever expressamente que a redução de 50% também se aplica aos não residentes. No entanto, os não residentes ficam sujeitos às alíquotas progressivas, e a opção pela alíquota fixa de 28% foi eliminada. Além disso, para determinar a alíquota aplicável, os não residentes devem declarar integralmente à Autoridade Tributária os seus rendimentos obtidos no mundo, nas mesmas condições de um residente.

Assim, com as mudanças introduzidas, o critério de tributação dos ganhos de capital obtidos por não residentes em operações imobiliárias passa a se basear nos rendimentos obtidos em outras jurisdições, sem qualquer ligação com Portugal, e na aplicação obrigatória das alíquotas progressivas.

Também é importante destacar que os contribuintes não residentes em Portugal que venderam imóveis localizados no país e receberam uma liquidação de IRS referente a 2022 que considera a totalidade do ganho de capital para fins fiscais dispõem de meios judiciais e arbitrais para contestar e pedir a restituição do imposto, de modo que a alíquota fixa de 28% seja aplicada apenas a 50% do ganho, resultando em uma alíquota efetiva de 14%.

Rendimento tributável	Alíquota de IRS
Ganhos de capital imobiliários obtidos até 2022*	50%	28% (alíquota efetiva de 14%)
Ganhos de capital imobiliários obtidos a partir de 2023**	50%	Alíquotas progressivas

* Os ganhos de capital imobiliários obtidos por contribuintes não residentes em 2022 ainda podem ser tributados à alíquota de 28%, mas, para que ela incida sobre apenas metade do rendimento, o contribuinte precisa apresentar uma reclamação da liquidação de IRS no prazo de 120 dias contados do fim do prazo de pagamento.

** Os ganhos de capital imobiliários obtidos por contribuintes não residentes a partir de 2023 serão tributados com englobamento obrigatório de metade do saldo apurado entre os ganhos e as perdas de capital do ano, sujeito às alíquotas progressivas do artigo 68 do Código do IRS, e também com a declaração obrigatória do valor dos rendimentos obtidos no exterior, para fins de determinação da alíquota média a aplicar aos rendimentos obtidos e tributados em Portugal.

Por Inês Marques Dias

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